Zakup nieruchmości od syndyka

Zakup nieruchomości (lub też innych składników majątku upadłego) od syndyka prowadzącego postępowanie upadłościowe – podobnie jak zakup nieruchomości od komornika w postępowaniu egzekucyjnym – daje możliwość nabycia składników majątku upadłego w cenie, która może być niezwykle atrakcyjną dla potencjalnego nabywcy. Należy przy tym pamiętać, iż zagadnienia związane z nabywaniem majątku upadłego regulują postanowienia Ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze (UPUiN) oraz odpowiednie przepisy Kodeksu cywilnego.

Zasadniczo UPUiN wyróżnia dwa odrębne tryby postępowania umożliwiające nabycie składników majątku z masy upadłościowej tj:

  • tryb przetargu lub aukcji,
  • tryb sprzedaży z wolnej ręki.

W pierwszym ze wskazanych powyżej trybów (tj. przetarg lub aukcja) UPUiN (art. 320) normuje istotne elementy postępowania a mianowicie:

  • przetarg lub aukcja realizowany/a jest w oparciu o warunki zatwierdzone przez sędziego-komisarza,
  • o przetargu albo aukcji syndyk powiadamia poprzez obwieszczenie co najmniej na dwa tygodnie, a jeżeli przetarg albo aukcja dotyczy przedsiębiorstwa spółki publicznej co najmniej na sześć tygodni - przed terminem posiedzenia wyznaczonego w celu ich przeprowadzenia,
  • przetarg albo aukcje przeprowadza się na posiedzeniu jawnym,
  • przetarg albo aukcję prowadzi syndyk pod nadzorem sędziego-komisarza,
  • wyboru oferenta dokonuje syndyk, a wybór wymaga zatwierdzenia przez sędziego komisarza,
  • postanowienie zatwierdzające wybór oferenta sędzia-komisarz może wydać na posiedzeniu niejawnym,
  • sędzia-komisarz może odroczyć zatwierdzenie wyboru oferenta o tydzień; zatwierdzenie podlega obwieszczeniu.

Po wyborze najkorzystniejszej oferty syndyk zobowiązany jest do zawarcia umowy sprzedaży w terminie określonym przez sędziego-komisarza, jednakże nie dłuższym niż cztery miesiące od daty zatwierdzenia wyboru oferenta przez sędziego-komisarza. Jeżeli umowa nie zostanie zawarta z winy oferenta, syndyk przeprowadzi kolejny przetarg albo aukcję z wyłączeniem uczestnictwa pierwotnego oferenta. W przypadku gdy przetarg albo aukcja nie doszły do skutku, albo sędzia-komisarz nie zatwierdził wyboru oferenta, sędzia komisarz wydaje postanowienie o wyznaczeniu nowego przetargu albo aukcji, albo zezwala na sprzedaż z wolnej ręki we wskazanym terminie, określając minimalną cenę oraz warunki sprzedaży.

W drugim ze wskazanych powyżej trybów nabycia składników majątku upadłego od syndyka (w tym nieruchomości) tj. w trybie sprzedaży z wolnej ręki na jego zastosowanie wymagana jest zgoda rady wierzycieli albo sędziego-komisarza. Oprócz ww. zgody rada wierzycieli lub sędzia – komisarz określają również warunki jej realizacji. W konsekwencji aby nabyć składnik majątku upadłego (w tym również nieruchomość) potencjalny nabywca winien zastosować się do wskazanych powyżej warunków. Warto tu wskazać, iż najpowszechniej stosowanym sposobem sprzedaży składników majątku upadłego z wolnej ręki jest postępowanie ofertowe polegające na tym, iż do określonego dnia można składać do syndyka indywidualne oferty cenowe. Co do zasady wygrywa oferta zawierająca najwyższą cenę.
Własność nieruchomości przechodzi na nabywcę po zawarciu z syndykiem umowy i zapłaceniu ceny nabycia. Umowa sprzedaży nieruchomości jest tytułem do ujawnienia nowego właściciela w księdze wieczystej.

Na zakończenie należy wskazać bardzo ważne elementy dotyczące skutków nabycia majątku od syndyka a mianowicie:

  • sprzedaż ta ma skutek sprzedaży egzekucyjnej co oznacza, że nabywca składników masy upadłości nie odpowiada za zobowiązania podatkowe upadłego,
  • sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie praw oraz i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej lub nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych sędziemu-komisarzowi we właściwym trybie (vide art. 51 ust. 1 pkt 5 UPUiN),
  • pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny zbycia służebności drogi koniecznej, służebność przesyłu oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia.

W celu uzyskania bliższych informacji o nieruchomości oferowanej do sprzedaży przez syndyka należy kontaktować się bezpośrednio z syndykiem lub naszym Bankiem.