Nieruchomości na sprzedaż

Postępowanie licytacyjne stwarza niejednokrotnie możliwość nabycia nieruchomości w atrakcyjnej cenie. Należy przy tym pamiętać, iż egzekucja komornicza z nieruchomości jest regulowana przepisami prawa zawartymi w szczególności w Kodeksie Postępowania Cywilnego (Art. 921-1040).

Aby mieć możliwość nabycia nieruchomości w licytacji komorniczej należy pamiętać o kilku generalnych zasadach regulujących ten proces.
Pierwszą z nich jest realizacja obowiązku nałożonego na komornika a dotyczącego konieczności uzyskania operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości objętej egzekucją. Operat ten sporządzany jest przez biegłego sądowego. W oparciu o sporządzony operat komornik dokonuje opisu i oszacowania wartości nieruchomości ustalając jej wartość licytacyjną. Należy tu wskazać, iż w przypadku I licytacji wartość ta (cena wywoławcza) wynosi ¾ sumy oszacowania. W przypadku II licytacji wartość nieruchomości (cena wywoławcza) zostaje określona na poziomie 2/3 sumy oszacowania.
Kolejnym etapem – niezależnie od tego czy jest to I czy też II licytacja - jest wyznaczenie przez komornika terminu tejże licytacji i jego upublicznienie. Ogłoszenie o licytacji winno być upublicznione dwa tygodnie przed wyznaczonym terminem, w budynku sądu, lokalu gminy oraz w lokalnym dzienniku, wydawanym w danej miejscowości. Informację o licytacji komornik zamieszcza również na swojej stronie internetowej.
W licytacji może wziąć udział praktycznie każdy zainteresowany nabyciem nieruchomości jednakże z wyłączeniem samego dłużnika, komornika oraz ich małżonków, dzieci, rodziców, rodzeństwa a także osób, których obecność na licytacji ma charakter urzędowy.
Osoba przystępująca do licytacji winna bezwzględnie przed jej terminem dokonać wpłaty „kwoty rękojmi” wynoszącej równowartość 1/10 sumy oszacowania.

Licytacja nieruchomości odbywa się w budynku sądu w obecności sędziego sprawującego nadzór nad tokiem egzekucji a wygrywa ją osoba, która w toku licytacji zgłosiła najwyższą cenę.

Licytant, który zgłosił najwyższą ceną winien w terminie zgodnym z wezwaniem sądu (po tzw. przybiciu) zapłacić wylicytowaną kwotę. Kwota ta jest pomniejszana o wpłaconą przed terminem licytacji kwotę „rękojmi”. Po zapłaceniu całości kwoty sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu nieruchomości na rzecz nowego nabywcy.

Na zakończenie należy wskazać, iż nabycie nieruchomości od komornika, po zrealizowanym toku egzekucyjnym, ma charakter pierwotny co oznacza, że nowy właściciel wchodzi w posiadanie nieruchomości, na której nie ciążą jakiekolwiek prawa innych osób.

Zakup nieruchomości (lub też innych składników majątku upadłego) od syndyka prowadzącego postępowanie upadłościowe – podobnie jak zakup nieruchomości od komornika w postępowaniu egzekucyjnym – daje możliwość nabycia składników majątku upadłego w cenie, która może być niezwykle atrakcyjną dla potencjalnego nabywcy. Należy przy tym pamiętać, iż zagadnienia związane z nabywaniem majątku upadłego regulują postanowienia Ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze (UPUiN) oraz odpowiednie przepisy Kodeksu cywilnego.

Zasadniczo UPUiN wyróżnia dwa odrębne tryby postępowania umożliwiające nabycie składników majątku z masy upadłościowej tj:

• tryb przetargu lub aukcji,
• tryb sprzedaży z wolnej ręki.

W pierwszym ze wskazanych powyżej trybów (tj. przetarg lub aukcja) UPUiN (art. 320) normuje istotne elementy postępowania a mianowicie:

• przetarg lub aukcja realizowany/a jest w oparciu o warunki zatwierdzone przez sędziego-komisarza,
• o przetargu albo aukcji syndyk powiadamia poprzez obwieszczenie co najmniej na dwa tygodnie, a jeżeli przetarg albo aukcja dotyczy przedsiębiorstwa spółki publicznej co najmniej na sześć tygodni - przed terminem posiedzenia wyznaczonego w celu ich przeprowadzenia,
• przetarg albo aukcje przeprowadza się na posiedzeniu jawnym,
• przetarg albo aukcję prowadzi syndyk pod nadzorem sędziego-komisarza,
• wyboru oferenta dokonuje syndyk, a wybór wymaga zatwierdzenia przez sędziego komisarza,
• postanowienie zatwierdzające wybór oferenta sędzia-komisarz może wydać na posiedzeniu niejawnym,
• sędzia-komisarz może odroczyć zatwierdzenie wyboru oferenta o tydzień; zatwierdzenie podlega obwieszczeniu.

Po wyborze najkorzystniejszej oferty syndyk zobowiązany jest do zawarcia umowy sprzedaży w terminie określonym przez sędziego-komisarza, jednakże nie dłuższym niż cztery miesiące od daty zatwierdzenia wyboru oferenta przez sędziego-komisarza. Jeżeli umowa nie zostanie zawarta z winy oferenta, syndyk przeprowadzi kolejny przetarg albo aukcję z wyłączeniem uczestnictwa pierwotnego oferenta. W przypadku gdy przetarg albo aukcja nie doszły do skutku, albo sędzia-komisarz nie zatwierdził wyboru oferenta, sędzia komisarz wydaje postanowienie o wyznaczeniu nowego przetargu albo aukcji, albo zezwala na sprzedaż z wolnej ręki we wskazanym terminie, określając minimalną cenę oraz warunki sprzedaży.

W drugim ze wskazanych powyżej trybów nabycia składników majątku upadłego od syndyka (w tym nieruchomości) tj. w trybie sprzedaży z wolnej ręki na jego zastosowanie wymagana jest zgoda rady wierzycieli albo sędziego-komisarza. Oprócz ww. zgody rada wierzycieli lub sędzia – komisarz określają również warunki jej realizacji. W konsekwencji aby nabyć składnik majątku upadłego (w tym również nieruchomość) potencjalny nabywca winien zastosować się do wskazanych powyżej warunków. Warto tu wskazać, iż najpowszechniej stosowanym sposobem sprzedaży składników majątku upadłego z wolnej ręki jest postępowanie ofertowe polegające na tym, iż do określonego dnia można składać do syndyka indywidualne oferty cenowe. Co do zasady wygrywa oferta zawierająca najwyższą cenę.
Własność nieruchomości przechodzi na nabywcę po zawarciu z syndykiem umowy i zapłaceniu ceny nabycia. Umowa sprzedaży nieruchomości jest tytułem do ujawnienia nowego właściciela w księdze wieczystej.

Na zakończenie należy wskazać bardzo ważne elementy dotyczące skutków nabycia majątku od syndyka a mianowicie:

• sprzedaż ta ma skutek sprzedaży egzekucyjnej co oznacza, że nabywca składników masy upadłości nie odpowiada za zobowiązania podatkowe upadłego,
• sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie praw oraz i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej lub nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych sędziemu-komisarzowi we właściwym trybie (vide art. 51 ust. 1 pkt 5 UPUiN),
• pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny zbycia służebności drogi koniecznej, służebność przesyłu oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia.

W celu uzyskania bliższych informacji o nieruchomości oferowanej do sprzedaży przez syndyka należy kontaktować się bezpośrednio z syndykiem lub naszym Bankiem.